Contrato de construcción de vivienda

Antes de comenzar un proyecto de vivienda, es necesario firmar un contrato de construcción entre el contratante y el contratista. Este contrato, generalmente suministrado por el contratista, es un documento legal que consta de varias cláusulas. Sin embargo, es un error común considerar que este contrato solo es un documento legal; en su lugar debe de ser un documento técnico legal, el cual tiene que también detallar aspectos técnicos del proyecto para asegurar su correcta ejecución.

Definiciones Preliminares

Tipos de contrato de construcción de vivienda:

En Honduras se utilizan varios tipos de contratos de construcción, cada uno con características específicas adaptadas a las necesidades del proyecto. Uno de estos contratos es el más utilizado cuando se trata de proyectos de construcción de vivienda.

1. Contrato por precio unitario:

El contrato por precio unitario en proyectos de construcción determina el costo según las unidades y cantidades de obra, establecidas por los planos del proyecto. Este tipo de contrato permite ajustes basados en las cantidades reales empleadas durante la ejecución. Los pagos al contratista se realizan por estimación de obra, reflejando el avance y las cantidades efectivamente ejecutadas. Este tipo de contrato no es muy utilizado en proyectos de construcción de viviendas en Honduras.

Una de las principales desventajas (según el punto de vista del dueño de la obra), de este contrato es, que el dueño de la obra debe contratar a un supervisor, generando así un costo adicional. Este supervisor debe estar presente desde el inicio de la obra y participar en la revisión del contrato. Su función incluye la verificación de las estimaciones quincenales o mensuales que el contratista presenta para solicitar pagos. Además, el supervisor es responsable de inspeccionar la calidad de la obra entregada por el contratista y proporcionar informes regulares al propietario del proyecto.

En mi opinión, este tipo de contrato debería ser el mas usado para proyectos de vivienda debido a su capacidad para controlar la calidad y los costos durante la ejecución. Sin embargo, muchos dueños, evitan este tipo de contrato debido al incremento en el presupuesto.

La falta de alguien que defienda los intereses del dueño de la obra puede resultar en una calidad final de obra inferior si el contratista no es correctamente supervisado.(no es en todos los casos, hay contratistas responsables que cuidan su nombre y lo reflejan en su trabajo.)

2.contrato por administración delegada

el contratista recibe una remuneración por administrar la obra, mientras el dueño del proyecto se encarga de los pagos de materiales, recepción de los mismos, fletes, etc. Normalmente, el contratista recibe un porcentaje predefinido, que suele oscilar entre el 10% y el 15% de los gastos generados por el proyecto, o se establece un pago mensual por sus servicios. Una desventaja de este tipo de contrato es que el dueño debe disponer del tiempo necesario para gestionar todas las diligencias que el proyecto requiere, ya que, si el contratista realiza estas gestiones, el dueño de la obra deberá pagarle un extra.

3.contrato de construcción llave en mano

El contrato llave en mano es el contrato de construcción de vivienda más utilizado en nuestro país. En este tipo de contrato, el contratista asume la responsabilidad de todo el proyecto de construcción de la vivienda, hasta su finalización, entregando la vivienda lista para su uso. El dueño de la obra o el contratante interviene solo al recibir el proyecto terminado. Generalmente, el contratista se reúne con el dueño de la obra para revisar los planos y el diseño, y luego presenta un presupuesto. Si el propietario está de acuerdo, se procede a la firma del contrato.

Una desventaja significativa de este tipo de contrato es su potencial ambigüedad, lo cual puede llevar a malas interpretaciones. En este artículo, nos centraremos en explorar más a fondo este tipo de contrato.

Las ambigüedades y malinterpretaciones en los contratos de construcción de viviendas.

La siguiente parte de este artículo se basa en mi experiencia como constructor y supervisor de contratistas de viviendas. revisando contratos, específicamente contratos llave en mano, lo cual me ha proporcionado experiencia en los problemas derivados de malas interpretaciones y ambigüedades en este tipo de contratos.

Malinterpretaciones

Las malinterpretaciones suelen ser cometidas generalmente por el dueño de la obra debido a la falta de conocimientos técnicos específicos. A menudo, no se trata tanto de errores legales, ya que las disposiciones legales en un contrato de construcción suelen estar explícitamente detalladas. Más bien, los errores típicos cometidos por el dueño de la obra son por malinterpretar el alcance del proyecto. A continuación, te detallo algunos ejemplos:

Pedir modificaciones o más obra en pleno proceso constructivo

Este es uno de los problemas más comunes que se presentan. Es comprensible que puedan surgir eventos que obliguen a modificar el proyecto, pero estos cambios suelen conllevar costos adicionales. A veces, el dueño de la obra cree erróneamente que, al ser un contrato llave en mano, puede realizar modificaciones sin generar costos adicionales.

El monto inicial del contrato se determina mediante un presupuesto que incluye cantidades de obra y costos unitarios específicos. Cualquier cambio o aumento en estas cantidades inevitablemente resulta en un sobrecosto.

Malas expectativas en los avances de obra

 los propietarios de las obras a menudo tienen malas interpretaciones sobre los tiempos de ejecución en proyectos de construcción. Por ejemplo, en la fase de obra gris, las actividades son rápidas porque se realizan de manera rústica, lo que permite ver avances rápidos. Sin embargo, al llegar a los acabados, la obra tiende a ralentizarse debido a la atención detallada que requieren estos aspectos finales. Es común que los propietarios perciban esta disminución de ritmo como una falta de avance, En realidad, esta disminución en la velocidad es necesaria para garantizar la calidad del trabajo final. Hay casos donde los propietarios se resisten a realizar pagos argumentando que no ven avances y sienten que la obra se ralentiza innecesariamente. Esto subraya la importancia de tener un buen entendimiento técnico del proceso constructivo para gestionar adecuadamente las expectativas y los pagos correspondientes.

Ambigüedades en el contrato de construcción de vivienda.

Estas son generalmente resultado de la falta de claridad en los presupuestos por parte de los contratistas. Estas ambigüedades pueden tener un impacto directo en el propietario de la obra, quien está realizando la inversión. A continuación, te detallamos algunas:

La omisión de alguna actividad.

Omitir incluso una actividad pequeña puede resultar en sobrecostos y disputas entre las partes involucradas. El propietario, bajo un contrato llave en mano, espera que todas las actividades necesarias estén incluidas, mientras que el contratista puede negarse si no está explícitamente presupuestada.

Existen actividades ocultas que no son visibles a simple vista durante la construcción. Por ejemplo, en el caso de techos escondidos por el tipo de fachada, podría ser necesario realizar una actividad llamada “flashing”, que implica sellar la pared con lámina para prevenir filtraciones. Si el contratista solo incluye “techo en general” en el presupuesto, esta actividad podría quedar ambigua. En términos legales, ninguna de las partes tendría ventaja y, eventualmente, el propietario sería responsable de realizarla.

Colocar actividades con unidades globales:

En un presupuesto de construcción se puede incluir una actividad global para tareas puntuales, como los muebles de cocina. Sin embargo, no es adecuado para actividades que engloban muchas subactividades, como las instalaciones sanitarias y eléctricas. He visto muchos presupuestos que agrupan estas actividades, lo cual es problemático porque contienen numerosas subactividades que no se pueden generalizar. Un ejemplo de este problema sería que el contratista no instale la cantidad de tomas de corriente que aparecen en los planos. Esto podría llevar a disputas, ya que el contratista podría argumentar que no estaban todas presupuestadas. Por eso, es mejor detallar todas las subactividades.

En resumen

En mi opinión, es mejor optar por un contrato por precios unitarios, ya que el profesional contratado por el dueño de la obra para supervisar al contratista velará por los intereses del propietario. No es necesario que a este profesional se le pague un sueldo mensual; se puede llegar a un acuerdo para pagarle por una o dos visitas semanales, o las que el proyecto requiera.

Si crees que esto sería un sobrecosto, a continuación te explico cómo debe estructurarse tu contrato llave en mano y los documentos que debes anexar:

A continuación

Te presento un borrador típico de un contrato de construcción de vivienda llave en mano. Este documento contiene términos legales contractuales estándar que protegen a ambas partes involucradas. Además, deberás anexar:

1.Presupuesto de Obra: Revisado, y Firmado por ambas partes.

2.Especificaciones técnicas: Detalle técnico de los trabajos a realizar firmados por ambas partes.

Contrato de construcción de vivienda:

NOMBRE:

UBICACIÓN:

PROPIEDAD DE:

DURACIÓN DEL CONTRATO: en meses

Nosotros, _______________ con número de identidad __________ residente de este vecindario, a quien en adelante se le denominará EL CONTRATANTE, y _______________, mayor de edad, en unión libre, Ingeniero civil, con número de colegiación del Colegio de Ingenieros Civiles de Honduras No. ____, y con domicilio en el municipio de _______________, con número de identidad __________, quien en adelante se denominará EL CONTRATISTA, hemos acordado celebrar el siguiente Contrato de Construcción de modalidad “Llave en Mano” que se regirá por las normas civiles y comerciales que regulan la materia, según las siguientes cláusulas:

Cláusulas del Contrato

PRIMERA: En el desarrollo del presente contrato, EL CONTRATISTA se compromete con EL CONTRATANTE a ejecutar por su cuenta y riesgo, las obras de construcción de un apartamento sobre una construcción ya existente, siguiendo las especificaciones que aparecen en el presupuesto previamente discutido por ambas partes y en el anexo de este contrato.

SEGUNDA: Los precios unitarios pagados al CONTRATISTA por EL CONTRATANTE serán los que se encuentran descritos en el presupuesto mismo que se adjunta a este contrato.

TERCERA: El CONTRATANTE pagará al CONTRATISTA la cantidad de ________ mismos que se desglosan de la siguiente manera:

PRIMER PAGO:  se realizará un primer pago como adelanto el cual corresponde al monto total divido en quincenas o lo acordado por ambas partes.

PAGOS QUINCENALES: X  pagos que se efectuarán en intervalos de 15 días, cada uno por un monto de _______, comenzando a contar desde la fecha de inicio de la construcción. El último pago se efectuará 15 días antes de la finalización de la obra.

CUARTA: Los pagos se realizarán mediante depósito a la cuenta bancaria del CONTRATISTA.

QUINTA: La obra comenzará inmediatamente después de haber recibido el primer pago o en fecha acordada por ambas partes.

SEXTA: EL CONTRATANTE tendrá la potestad de retirar alguna actividad que no sea de índole estructural que pueda poner en riesgo la integridad física de la obra tanto a largo como a corto plazo. Las actividades que EL CONTRATANTE podrá retirar de dicho contrato serán:

Paredes no estructurales o paredes livianas.

Cielos falsos en general.

Pintura en general.

Ventanería en general.

Instalación de puertas.

Toda actividad retirada por EL CONTRATANTE perderá todo derecho a garantía así como también perderá garantía todo desperfecto ocasionado a otras actividades generado por la mala instalación o por el personal que instale dicha actividad retirada por EL CONTRATANTE.

SÉPTIMA: EL CONTRATISTA supervisará la ejecución de esta obra, garantizando la calidad y cumplimiento de la obra contratada. EL CONTRATANTE podrá inspeccionar las obras, personalmente o por medio de representante, todas las veces que lo desee y siempre en fecha y hora laborable, a los efectos de constatar el cumplimiento de las obligaciones del CONTRATISTA.

OCTAVA: EL CONTRATISTA queda obligado a tener el personal necesario para garantizar la correcta ejecución de la obra y a mantener en ella el personal técnico necesario para garantizar la calidad de la misma.

NOVENA: EL CONTRATANTE tiene la libertad de pedir al CONTRATISTA el retiro del personal que no demuestre capacidad, eficiencia, buenas costumbres, y honradez en el desempeño de su labor. EL CONTRATISTA deberá sustituirlo por personal calificado.

DÉCIMA: EL CONTRATISTA podrá rescindir este contrato mediante cruce de notas o email con EL CONTRATANTE con diez (10) días de anticipación si de alguna forma el CONTRATANTE no hiciera efectivo alguno de los pagos especificados anteriormente.

DÉCIMA PRIMERA: EL CONTRATANTE podrá rescindir de este contrato si de alguna forma EL CONTRATISTA no demuestra adelanto alguno en la ejecución de la obra y por falta de responsabilidad en la supervisión de la misma. Esto se hará mediante cruce de notas o email con EL CONTRATISTA con diez (10) días de anticipación.

DECIMA SEGUNDA: Resolución de Conflictos: Las partes acuerdan resolver cualquier disputa de manera amistosa mediante negociación directa. Si no se alcanza un acuerdo, se someterán a mediación antes de emprender acciones legales.

DÉCIMA TERCERA: Este contrato está sometido a las leyes de la República de Honduras, y en consecuencia todo lo relacionado con la ejecución de la obra estará sometido a dichas leyes.

DÉCIMA CUARTA: Los precios de los materiales estarán sometidos a una cláusula escalatoria basada en el boletín mensual de la Cámara Hondureña de la Industria de la Construcción (CHICO). Si alguno de estos precios subiera más del 5% comparado con el precio máximo en el mercado nacional, se llevará a cabo un ajuste en el monto total del contrato.

DÉCIMA QUINTA: Todo trabajo que no se encuentre estipulado en el presupuesto adjunto y cuya realización haya sido expresamente autorizada por escrito por EL CONTRATANTE, será liquidado como extra.

DÉCIMA SEXTA: El alcance de la garantía será de 6 meses y empezará desde el momento en que se entregue la obra al CONTRATANTE.

Esta garantía cubre los defectos o problemas ocasionados por el uso no apropiado de los materiales, la mala formulación de estos y su mala aplicación, voluntaria o involuntaria por los trabajadores a cargo del CONTRATISTA.

La garantía no cubre deterioros naturales por tiempo ni problemas ocasionados por falta de protección o mantenimiento de la obra. Se sugiere al dueño de la obra revisar las fechas y procesos de mantenimiento a efectos de darle una mayor durabilidad al trabajo.

La garantía no cubre rajaduras por asentamientos diferenciales del terreno por falta de estudios de suelos y pruebas de laboratorio.

DÉCIMA SEPTIMA: Clausula de Multa por Retraso en la Entrega de la Obra: En caso de que el contratista no entregue la obra en la fecha acordada, se aplicará una multa equivalente al 1% del monto total del contrato por cada día de retraso. Esta penalización se calculará desde el día siguiente al vencimiento del plazo acordado hasta la fecha efectiva de entrega. El contratista será responsable de pagar esta multa junto con la entrega final de la obra.

DÉCIMA OCTAVA: En fe de lo cual, ambas partes aceptan las anteriores estipulaciones y firman el presente contrato en la ciudad de __________, MDC a los _________ días del mes de __________ del año _____________.

Documento de especificaciones técnicas

Debes de redactar un documento detallado de especificaciones técnicas en colaboración con tu contratista. Este documento debe proporcionar explicaciones de cada actividad, especificando los materiales a utilizar, incluyendo marca y calidad. Este nivel de detalle garantiza que todas las partes involucradas comprendan claramente las expectativas y los estándares requeridos para la ejecución del proyecto.

A continuación te adjunto una imagen que muestra cómo debería elaborarse el cuadro de especificaciones técnicas, es ideal describir cada actividad del presupuesto.

Espero que este artículo te haya proporcionado orientación sobre cómo redactar un contrato de construcción de vivienda. Si tienes alguna consulta, no dudes en ponerte en contacto.

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